ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวหนักกว่าที่เคยคาดไว้ โดยประเมินตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 หดตัว -13.6% มีจำนวนหน่วยโอนอยู่ที่ 3.17 แสนหน่วย ในขณะที่มูลค่าโอนหดตัวถึง -15.9% เหลืออยู่ที่ 8.8 แสนล้านบาท ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอาคารชุดยังประสบปัญหาเรื่องผลตอบแทนจากการลงทุน โดยเฉพาะในพื้นที่ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่คิดเป็นสัดส่วนราว 77% ของตลาดอาคารชุดทั่วประเทศ ที่ราคาหน่วยโอนในช่วงเวลา 5 ปีที่ผ่านมา (2561-2566) ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ส่งผลต่อโมเมนตัมของอุปสงค์การซื้อเพื่อลงทุน (Speculative Demand) ลดน้อยลง เป็นเหตุให้ภาครัฐมีนโยบายเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดโดยจะมีการขยายสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของชาว ต่างชาติ จากเดิมไม่เกิน 49% ให้เพิ่มเป็น 75% ซึ่งในมุมมองของ ttb analytics เห็นว่านโยบายจำเป็นต้องรัดกุม หากไม่มีความรัดกุมอาจจะทำให้ผลประโยชน์ที่ได้ไม่คุ้มสิ่งที่ต้องเสีย โดยมีสาเหตุจาก
1.การขยายเพดานสัดส่วนการถือครองจาก 49% เพิ่มเป็น 75% อาจไม่ส่งผลดีเท่าที่ควร เนื่องจากการรับรู้รายได้ของตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นรายได้รายครั้ง (One-Time Income) ตามลักษณะของที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าคงทน (Durable Goods) กอปรกับลักษณะของการตอบสนองพื้นฐานในการเป็นที่อยู่อาศัย แรงซื้อส่วนใหญ่คาดจะมาในรูปแบบการถือครองเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร ซึ่งในปัจจุบันผลตอบแทนไม่ได้สูงนักเมื่อเทียบกับต้นทุนทางการเงิน
รวมถึงปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวในหลายประเทศอาจส่งผลต่อความต้องการเข้ามาถือครองสินทรัพย์เพื่อการลงทุน นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาถึงข้อบังคับเดิมที่มีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองในสัดส่วนถึง 49% เมื่อเปรียบเทียบกับสัดส่วนการโอนอาคารชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปัจจุบันยังอยู่เพียง 16.7% หรือแม้แต่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็มีสัดส่วนการซื้อโดยชาวต่างชาติเพียง 14.4% เท่านั้น
2. ราคามีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อในประเทศ เนื่องจากการขยายสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติเป็น 75% ทำให้โครงการอาคารชุดที่ปกติเน้นกลุ่มชาวต่างชาติจะสามารถปิดโครงการได้โดยไม่ต้องสนใจกำลังซื้อของคนในประเทศ เนื่องจากแต่เดิมที่กำหนดสัดส่วนไว้ 49% หากต้องการปิดโครงการที่ 70% ต้องคำนึงถึงกำลังซื้อจากคนไทยอยู่ ดังนั้น การขยายโครงการสัดส่วนครอบครองเป็น 75% อาจเกิดเทรนด์สำหรับผู้ประกอบการที่จะเน้นเฉพาะตลาดต่างชาติที่กำลังซื้อสูงกว่าคนในประเทศ และย่อมทำให้ภาพรวมราคาคอนโดปรับเพิ่มสูงขึ้น และอาจส่งผลให้คนไทยในยุคถัดไปอาจไม่มีความสามารถในการครอบครองคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้
จากที่ปัจจุบันการครอบครองที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นเรื่องที่เกือบเป็นไปไม่ได้อยู่แล้ว เนื่องจากเมื่อเปรียบเทียบราคาหน่วยโอนอาคารชุดของคนไทยเฉลี่ยปี 2566 ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 3.21 ล้านบาท เชียงใหม่ 1.65 ล้านบาท และภูเก็ต 2.13 ล้านบาท ในขณะที่หน่วยโอนของชาวต่างชาติพบราคาเฉลี่ยสูงกว่าอันสะท้อนถึงกำลังซื้อที่มากกว่าคนในประเทศ โดยในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 8.07 ล้านบาท (สูงกว่า 151%) เชียงใหม่ 2.96 ล้านบาท (สูงกว่า 79%) และภูเก็ต 4.76 ล้านบาท (สูงกว่า 124%)
3. ผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้อง เช่น อุตสาหกรรมโรงแรม ถึงแม้ในทางทฤษฎีการนำคอนโดไปปล่อยเช่ารายวันอาจผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 แต่จากความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีการปล่อยเช่าคอนโดของชาวต่างชาติรายวันสามารถทำได้สะดวก ง่ายดาย และยากต่อการตรวจสอบ
ซึ่งการขยายการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติเป็น 75% จะเป็นการเพิ่มอุปทานห้องพัก และมีความเป็นไปได้ที่นักท่องเที่ยวต่างชาติบางรายอาจเลือกพักอาศัยในอาคารชุดที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นชาวต่างชาติด้วยกันเองด้วยราคาห้องพักที่ต่ำกว่าโรงแรม ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมที่จำเป็นต้องลดราคาลงเพื่อรักษาฐานลูกค้าหลังการฟื้นตัวจากวิกฤตการณ์โควิด -19
นอกจากนี้ การขยายการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติเป็น 75% จะเพิ่มแรงดึงดูดให้กับกลุ่มทุนต่างชาติมีสัดส่วนการถือครองเดิมอยู่ที่ 49% ก็สร้างแรงดึงดูดเพียงพอเพราะสามารถทำตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติได้เกือบครึ่งหนึ่งของหน่วยขาย แต่หากขยายเพดานเป็น 75% อาจจะเพิ่มโอกาสให้กลุ่มทุนต่างชาติสามารถหาลูกค้าต่างชาติในระดับที่สามารถปิดโครงการได้โดยไม่ต้องพึงพิงกำลังซื้อในประเทศ ซึ่งอาจเป็นการลดทอนกำลังซื้อที่ควรถึงมือผู้ประกอบการในประเทศ รวมถึงเม็ดเงินที่เกิดขึ้นในธุรกิจอาจถูกกระจายไปยังธุรกิจเครือข่ายรวมถึงกำไรที่จะย้อนกลับไปหาเจ้าของแท้จริงที่ไม่ใช่ชาวไทย
