ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดสินเชื่อบ้านยังติดกับดักปัญหา หนี้ ที่ดัน NPLs เพิ่มขึ้น โดยมีประเด็นติดตามสำคัญ ดังนี้
1.คุณภาพหนี้อาจเป็นปัญหาที่รุนแรงขึ้น โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า สัดส่วน NPLs สินเชื่อบ้านของระบบธนาคารพาณิชย์ไทยอาจเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับ 3.90% ของสินเชื่อรวม เทียบกับ 3.71% ณ สิ้นไตรมาส 2/2567 ตามสัญญาณสะท้อนปัญหาการด้อยคุณภาพของหนี้ ทั้งหนี้ Stage 2 และ NPLs ในบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่เริ่มขยับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 รวมไปถึงหนี้ Stage 2 ในกลุ่มบ้านระดับราคา 10-50 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยภาพดังกล่าวอาจสะท้อนปัญหาการชำระหนี้ที่น่าจะกระจายมาที่ลูกหนี้ระดับรายได้ปานกลาง และลูกหนี้กลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอีที่กู้บ้านระดับราคาค่อนข้างสูงมากขึ้น
ทิศทางดังกล่าว สอดคล้องกับผลสำรวจหนี้สินครัวเรือนประจำไตรมาส 3/2567 จำนวน 963 ตัวอย่างโดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย ซึ่งพบว่า 56.8% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีสินเชื่อบ้าน เคยเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ หลังได้รับผลกระทบจากภาวะค่าครองชีพแพงและสถานการณ์รายได้ที่ไม่แน่นอน (โดยเฉพาะในกลุ่มอาชีพรับจ้าง)
ทั้งนี้ โดยเฉลี่ยแล้วผู้ตอบแบบสอบถามที่มีสินเชื่อบ้านและเคยผ่านการปรับโครงสร้างหนี้มาแล้ว มักจะมีหนี้ประมาณ 3 ประเภทพร้อมกัน ทำให้มีภาระ DSR สูงกว่า 42.0% ต่อรายได้ ขณะที่มีภาระค่าใช้จ่ายสูง และมีเงินออมในระดับต่ำหรือไม่มีเลย ดังนั้น จึงย่อมอ่อนไหวต่อปัจจัยเสี่ยงต่างๆ มากกว่าลูกหนี้กลุ่มอื่น ทั้งนี้ ข้อกำหนดของ ธปท.ให้เจ้าหนี้เสนอแผนปรับโครงสร้างหนี้ 1 ครั้งก่อนและหลังเป็น NPLs นั้น แม้ว่าอาจชะลอความรวดเร็วในการไถลลงของคุณภาพหนี้บ้าง แต่ตราบใดที่สถานการณ์แวดล้อมที่กระทบรายได้ ค่าใช้จ่ายของครัวเรือนยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ทิศทางหนี้ด้อยคุณภาพสำหรับสินเชื่อบ้านยังมีโอกาสเป็นทิศทางขาขึ้นอยู่ ทำให้คงต้องรอมาตรการแก้หนี้บ้านของรัฐบาลใหม่เพื่อบรรเทาปัญหาดังกล่าวด้วย เพื่อช่วยให้กระบวนการดูแลคุณภาพหนี้เสียในส่วนของสินเชื่อบ้านในระบบมีประสิทธิภาพมากขึ้น จากในปัจจุบันที่การระบายทรัพย์ออกจากพอร์ตของบริษัทบริหารสินทรัพย์เริ่มดำเนินการได้ในอัตราที่ช้าลงเช่นกัน ทำให้มีผลกระทบต่อราคาการรับซื้อหนี้จากสถาบันการเงิน
2.สินเชื่อใหม่ยังคงเน้นกลุ่มตลาดกลาง-บน และตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น โดยหากประเมินจากความสามารถในการกู้ยืม เทียบกับค่าเฉลี่ยราคาบ้านแนวราบและอาคารชุดล่าสุดนั้น พบว่าผู้กู้จะต้องมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ราว 5.0 หมื่นบาทต่อเดือนในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับอาคารชุดที่สมมติให้มีราคาราว 3.0 ล้านบาท และ 7.6 หมื่นบาทต่อเดือนในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับบ้านแนวราบ (รวมการกู้ร่วม) ที่สมมติให้มีราคาราว 4.6 ล้านบาท ซึ่งการคำนวณเบื้องต้นนี้ ยังไม่รวมกรณีที่ผู้กู้มีภาระหนี้อื่นๆ ร่วมด้วย ซึ่งหมายความว่า รายได้เฉลี่ยต่อเดือนจะต้องเพิ่มสูงขึ้นอีก ขณะที่แนวโน้มของเงื่อนไขเศรษฐกิจและรายได้ครัวเรือนที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้มีโอกาสที่สถาบันการเงินผู้ให้บริการสินเชื่อจะให้น้ำหนักเพิ่มขึ้นไปเน้นตลาดลูกค้าที่ระดับรายได้ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง
นอกเหนือจากตลาดรีไฟแนนซ์ที่ยังเป็นโอกาสของสถาบันการเงินแล้ว คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลัง คงเห็นภาพสถาบันการเงินจับมือกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เพื่อออกแคมเปญการตลาดด้วยการเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าและส่วนลดการตลาดต่างๆ อาทิ การลดราคาและฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อก่อนสิ้นปี 2567 โดยเฉพาะกับตลาดลูกค้าระดับรายได้กลางถึงบนด้วย
3.มาตรการดูแลหนี้ยั่งยืน อาจมีผลต่อการก่อหนี้ก้อนใหญ่เพิ่มเติม อาทิ เกณฑ์ Responsible Lending และ DSR ที่ตามแผนการเดิมน่าจะนำมาทยอยใช้กับสินเชื่ออุปโภคบริโภคกลุ่มบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคลในปี 2568 นั่นหมายความว่า โดยทั่วไปแล้ว กรณีของลูกค้าที่รายได้ต่ำกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน หากลูกค้ามีภาระหนี้ก้อนเล็กดังกล่าวจนใกล้เต็มระดับที่กำหนดไว้ว่าจะต้องไม่เกิน 60% ของรายได้ (กรณีรายได้ต่ำกว่า 3หมื่นบาทต่อเดือน ระดับ DSR รวมหนี้ก้อนใหม่ต้องไม่เกิน 60%) ก็จะทำให้การก่อหนี้อื่นก้อนใหม่ เช่น หนี้บ้านหรือหนี้รถ ทำได้ในกรอบจำกัด ขณะที่ กรณีของลูกค้ามีรายได้สูงกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน ภาระหนี้หลังรวมหนี้ก้อนใหม่จะต้องไม่เกินกว่าระดับ 70% ของรายได้ (กรณีรายได้สูงกว่า 3หมื่นบาทต่อเดือน ระดับ DSR รวมหนี้ก้อนใหม่ต้องไม่เกิน 70%) ซึ่งมาตรการนี้ คงต้องติดตามรายละเอียดท้ายสุดและระยะเวลาการบังคับใช้จริงจาก ธปท.อีกครั้ง
