นายประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) ได้เผยแพร่บทความถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567-2568 โดยระบุว่า ในปี 2567 ที่ผ่านมา สิ่งที่โจษจันกันอื้ออึงเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย คือ ยอดขายถล่มทลาย แต่ในทางลดลงไม่ใช่เพิ่มขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว ตัวเลขยอดสัญญาของ 10 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ตามประมาณการอยู่ที่ราว 246,000 ล้านบาท หรือ ลดจากปีที่แล้วที่ราว 272,000 ล้านบาท เพียงไม่ถึง 10% หรือ ที่ 9.5% เท่านั้น
โดย ตลาดโจษจันกันต่อไปว่า สถาบันการเงินต่างปฏิเสธการให้สินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัย แต่ความเป็นจริง คือ ยอดสินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ในปี 2567 ก็ลดลงราว 8% ซึ่งก็สอดคล้องกัน ความแปรผันระหว่างตัวแปรต่าง ๆ ดังกล่าวมาข้างต้นอาจมีบ้างแต่เป็นผลสืบเนื่องจาก random effects
เมื่อดูจากยอดสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ที่สูงขึ้นถึงระดับ 440,000 ล้านบาทในปี 2565 แล้ว คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่า สินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งเป็นจำนวนเงินและจำนวนหน่วยขึ้นถึงระดับสูงสุดในช่วง 4-5 ปีมานี้
สำหรับตัวเลขประมาณการจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในช่วงปี 2567 นั้นใกล้เคียงกับปี 2563 ที่เกิดการระบาดของโควิด 19 อย่างกะทันหันและรุนแรง ประมาณการนี้อยู่บนฐานของข้อมูล 3 ไตรมาส แต่ภาวะการขายน่าจะมีการฟื้นตัวในช่วงปลายปี ตัวแปรอีกตัวที่เกี่ยวข้องกับการขายคือ เปอร์เซ็นต์ของ total supply ที่ขายได้ ซึ่งก็ลดลงตั้งแต่ปี 2561 ที่ 38% จนเหลือในปี 2567 ที่เพียง 24% นี่คือเปอร์เซ็นต์ที่ขายได้จากสินค้าทั้งหมดที่นำเสนอ
ซึ่งมีทั้งสินค้าค้างมาจากปีก่อนหน้าและสินค้าที่เปิดขายใหม่ในปี 2567 เปอร์เซ็นต์การขายจากสินค้าเปิดขายใหม่ก็มีแนวโน้มลดลงในลักษณะใกล้เคียงกัน สถิติเปอร์เซ็นต์ขายอาจจะมีการโยงกับภาวะเศรษฐกิจซึ่งก็มีอัตราขยายตัวในระดับต่ำมาตั้งแต่ช่วงโควิดแล้ว
ดังนั้น ผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจต่อเปอร์เซ็นต์การขายจึงไม่น่าจะแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ควรจะกล่าวถึงคือเบื้องหลังที่สนับสนุนกำลังซื้อ นั่นก็คือ เปอร์เซ็นต์ NPLของสินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัย เมื่อเปอร์เซ็นต์ NPL สูงขึ้น สถาบันการเงินก็จะระมัดระวังและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อใหม่ จำนวนผู้บริโภคที่ผ่านการพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออาจจะมีจำนวนน้อยลง ทำให้เปอร์เซ็นต์ขายได้น้อยลงด้วย
แล้ว NPL มาจากไหน ก็ต้องบอกว่ามาจากภาวะรายได้ที่ไม่พอกับรายจ่ายซึ่งใช้เพื่อผ่อนชำระ ส่วนผู้ที่กำลังผ่อนชำระอยู่แล้วก็อาจผิดนัด ส่วนผู้ที่ยังไม่ได้ผ่อนก็คงจะมีกำลังซื้อไม่พอหรือไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อ
เมื่อพิจารณาถึงอนาคต ภาวะเศรษฐกิจไทยน่าจะยังคงขยายตัวในอัตราต่ำอย่างที่ผ่านมาต่อไป โอกาสเดียวที่อาจดีขึ้นคือ การลงทุนจากจีนที่จะเพิ่มขึ้นในปี 2568 ภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นเล็กน้อยอาจจะทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยอย่างดีที่สุดกลับไปสู่ระดับ 100,000 หน่วยต่อปี ซึ่งก็น่าจะสอดคล้องกับNPL ที่น่าจะกลับไปสู่ระดับ 17 % ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่ที่จะหวังให้เกินกว่า 100,000 หน่วยคงเป็นไปได้ยากมาก
