ปี 2569 เรียกได้ว่าเป็นปีแห่งความหวังอีกปี เพราะเราจะมีการเลือกตั้งครั้งใหม่ พ่วงกับการทำประชามติให้คนไทยได้สามารถออกเสียงเลือกคนที่รัก พรรคที่ชอบ หรือออกความคิดเห็นเลือกได้ว่าอยากให้มีรัฐธรรมนูญฉบับใหม่หรือไม่ ซึ่งการได้มาซึ่งรัฐบาลใหม่ย่อมมาพร้อมความหวังที่จะเข้ามาแก้ปัญหาเศรษฐกิจ ปากท้อง ความเป็นอยู่ของคนไทย
นักวิเคราะห์ หรือสำนักวิจัยเศรษฐกิจหลายสำนัก ต่างออกมามองทิศทางภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569 ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าจะยังเปราะบาง อาจโตได้ไม่ถึง 2% ส่วนใหญ่คาดว่าจะโตได้ 1.5-1.6% เนื่องจากยังมีหลายปัจจัยเสี่ยงกดดัน โดยเฉพาะปัญหาเชิงโครงสร้าง หนี้ครัวเรือน แบงก์ระวังปล่อยสินเชื่อ การบริโภคเอกชนชะลอตัว หรือแม้แต่การส่งออกที่ปีนี้คาดว่าจะถึงขั้นติดลบ จากเอฟเฟ็กต์ภาษีทรัมป์ ที่เห็นผลชัดขึ้น ความสามารถการแข่งขันไทยที่กำลังลดลง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นหนึ่งในฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้กับประเทศ ในห่วงโซ่ธุรกิจที่มีผลต่อเนื่องไปภาคแรงงาน กำลังซื้อ ความเชื่อมั่นนักลงทุน ดังนั้นทิศทางตลาดอสังหาฯปีนี้ เป็นอีกตลาดที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้หมุนเวียนด้วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเสี่ยง
หากลงไปดูในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 นับว่าเป็นปีที่สาหัสหนัก ซัพพลายที่อยู่อาศัยลดลงต่ำสุดในรอบ 20 ปี และมาในปี 2569 นี้ ยังมีความเสี่ยงสำคัญจากการที่กำลังซื้อครัวเรือนยังไม่ฟื้น มาตรการรัฐสำคัญ อย่างเช่น มาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) และค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ที่จะหมดอายุกลางปี 2569 จีดีพี ที่สำคัญอัตราปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับน่ากังวล เพราะแบงก์ยังระมัดระวังในการปล่อยกู้ เพราะบ้าน หรือคอนโดนับเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง
ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโตถดถอยและกำลังซื้ออ่อนแอ ซัพพลายล้น ทำให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน หรือหากลงทุนต้องเป็นทำเลใหม่และใช่จริง ๆ โดยสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ ปี 2569 จะเพิ่ม 5-10% จากฐานต่ำ การโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่ม 5-10% ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท ซึ่งราคาขายขยับขึ้นได้จำกัด
ซึ่งตลาดอสังหาฯปีนี้มีภาพของการฟื้นตัว แต่ฟื้นอย่างระมัดระวังจากฐานต่ำสุดในปี 68 และยังคงมีสต็อกบ้านเหลือขายอีกจำนวนมาก ทำให้ราคาขยับขึ้นยาก แต่ถ้ามองในแง่ผู้บริโภค หรือผู้ซื้อจะได้เปรียบ ขณะที่ตลาดบ้านมือสองจะขยายตัวต่อเนื่องเกิน 50% และตลาดเช่าจะเติบโตขึ้นได้อีก โดยเน้นกลุ่มผู้สูงอายุและลดความเสี่ยงด้วยโมเดลเช่า/เช่าซื้อ
ด้านคุณโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยผลสำรวจทำเลปี 2569 ที่เป็นทำเลเด่นจะเป็นทำเลมีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ไม่ว่ารถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ รวมถึงมีแหล่งงานขนาดใหญ่ หรือเป็นทำเลที่พัฒนาเป็นเมืองย่อย มีมอลล์ โรงเรียน โรงพยาบาล ที่สำคัญ ราคายังเข้าถึงได้และมีดีมานด์จริง แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว
ปัญหาหนี้ถ่วงอสังหาฯ ยอดรีเจคต์สินเชื่อยังพุ่ง
คุณเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูง รายได้ครัวเรือนไม่สอดรับกับราคาที่อยู่อาศัย โดยในปี 2569 ตลาดกำลังก้าวสู่ยุคที่ความยืดหยุ่น การเช่ากับเช่าซื้อจะกลายเป็นกระแสหลักของผู้บริโภคเมือง จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของอุตสาหกรรม
ผลการสำรวจสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร พบว่าปัญหาหลักในการขอสินเชื่อ คือคะแนนเครดิต และประวัติการเงิน และยังพบด้วยว่า พฤติกรรมผู้กู้ และกลุ่มเสี่ยงคือ ลูกค้ามีภาระหนี้สูง และรายได้ไม่มั่นคง เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ โดยในช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 พบว่า รายได้ไม่ถึงเกณฑ์ดันรีเจ็กต์พุ่งแตะ 40% และจากการวิเคราะห์เชิงสถิติชี้ว่า กลุ่มบ้าน ต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงสุด
นอกจากนี้ ในปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นแล้วว่า การขายหรือการตัดราคาสูงถึง 10% ก็ไม่ช่วยดันยอดขายได้ เพราะปัญหาที่เกิดขึ้นจริงคือการกู้ไม่ผ่าน กระทบต่อตลาดโดยเฉพาะกลุ่มมนุษย์เงินเดือน รายได้ปานกลาง ที่มีความต้องการบ้านราคาในช่วง 1.5 – 3 ล้านบาท
โดยปัญหาหนี้ครัวเรือนยังเป็นปัญหาหลักของความสามารถในการชำระยอด ปี 2568 ช่วงไตรมาส 2 จะลดลงเหลือ 86.8% แต่ปัญหาหนี้ยังไม่คลี่คลายลง เพราะยอดหนี้หดตัวต่อเนื่อง 2 ไตรมาส มาจากรายได้และฐานะทางการเงินของครัวเรือนที่เปราะบางมากขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ กระทบต่อการใช้จ่ายภาคครัวเรือนที่จะมีผลต่อการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งข้อมูลเครดิตบูโร (NBC) พบว่าแม้ยอดหนี้ในภาพรวมโตช้าลงและเริ่มหดตัว แต่หนี้เสียและหนี้เริ่มผิดนัดชำระยังเพิ่มขึ้นอย่างน่ากังวล
ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย มองว่าหนี้สงสัยจะกลายเป็นหนี้เสีย กรณีผิดนัดชำระ 30 วัน ยังเพิ่มขึ้นมาก แม้จะยังไม่เกิน 90 วัน แต่ก็น่าห่วง ด้วยเศรษฐกิจไทยที่โตช้า รายได้โตไม่ทันรายจ่าย แม้ว่าล่าสุด กนง.จะลดดอกเบี้ยนโยบายลงเหลือ 1.25% เพื่อบรรเทาภาระค่างวดผู้กู้ แต่ปัญหาหนี้เสียยังเพิ่ม ดังนั้นการที่ธนาคารจะปล่อยกู้เพื่อซื้อบ้าน หรือรถ อาจจะยังระมัดระวังอยู่
ด้านตลาดคอนโดมิเนียม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า จากพิษเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งผลตลาดคอนโดต่างชาติที่เป็นความหวังของตลาดให้ชะลอตัวลง แน่นอนว่าผลต่อตลาดอสังหาฯในภาพรวม ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 มีมูลค่ารวม 4.4 หมื่นล้านบาท ลดลง 14.2% จากการชะลอตัวของกำลังซื้อชาวจีน ดังนั้นในปี 2569 จีนอาจไม่ใช่ลูกค้า VIP ของไทยอีกต่อไป แต่ผู้ประกอบการจะต้องมองหาตลาดใหม่ที่มีคุณภาพและกำลังซื้อสูงกว่า เช่น ยุโรป อินเดีย สหรัฐฯ แทน
ท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือน ที่ฉุดกำลังซื้อในประเทศให้อ่อนแอ บวกกับกำลังซื้อต่างชาติชะลอตัว ทำให้ภาพของตลาดอสังหาฯไทยในปีม้าทองนี้แม้จะมีแนวโน้มฟื้นตัว แต่จะฟื้นแบบระมัดระวังต่อไป..
