บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิด 10 อันดับทำเลที่ดินแพงสุด ถูกสุด ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2567 โดยราคาสูงที่สุดยังคงเป็น สยาม ชิดลม เพลินจิต 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ซึ่งราคาอยู่ที่ 3.6 ล้านบาท/ตร.ว. ขณะที่ราคาประเมินรอบปี 2566-2569 สูงสุดย่านนี้อยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ยังตามหลังราคาตลาดอยู่หลายเท่าตัว ส่วนราคาถูกที่สุดอยู่เลียบถนนรังสิตคลอง 13 กม.5 อยู่ที่ 4,200 บาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ซึ่งราคาอยู่ที่ 3,900 บาทต่อ ตร.ว.
ล่าสุดกำลังเป็นที่จับตาที่ดินไข่แดง ติดเซ็นทรัลชิดลมและเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ เนื้อที่กว่า 2 ไร่ หลังมีข่าวสะพัดกลุ่มเซ็นทรัลกำลังเจรจาซื้อ ด้วยราคาสูงลิ่วทะลุ 4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. จากเดิมก่อนหน้านี้ได้เช่าทำเป็นลานจอดรถ ในราคาหลักล้านบาทต่อเดือน และเพิ่งมายกเลิกสัญญาเช่าเมื่อไม่นานมานี้ หลังเจ้าของที่ดินขอขยับค่าเช่าเพิ่ม ถ้าหากสามารถปิดดีลได้สำเร็จ จะสร้างสถิตินิวไฮมีราคาซื้อขายที่สูงที่สุดในประเทศไทย
สำหรับที่ดินแปลงนี้ ถือกว่าเป็นที่ดินฟรีโฮลล์ที่เหลืออยู่แปลงเดียวใจกลางกรุง ถ้าไม่นับที่ดินกว่า 12 ไร่ ในรัศมี 0 เมตรจากรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีชิดลม ที่ตั้งเดิมของสำนักงานทีโอที ที่สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์กำลังเปิดให้ผู้สนใจเช่าพัฒนาโครงการระยะยาว จากที่ดินใจกลางกรุง ลัดเลาะไปยังโซนทำเลรอยใจกลางเมือง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกช่วง “ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี” มีระยะทาง 22.57 กิโลเมตร จำนวน 17 สถานี ที่กำลังนับถอยหลังเปิดหวูดบริการในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีส้มได้สร้างจุดเปลี่ยนให้กับทำเล โดยเฉพาะ “สถานีศูนย์วัฒนธรรม” ซึ่งเป็นจุดไข่แดง จะกลายเป็นซุปเปอร์สเตชั่น เพราะเป็นจุดต่อเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดิน 2 สาย 2 สี ทั้งสายสีส้มและสายสีน้ำเงิน ทำให้บิ๊กธุรกิจเข้ามาปักหมุดลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างคึกคัก ล่าสุดราคาซื้อขายที่ดินพุ่งทะลุ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า รถไฟฟ้าสายสีส้มที่คาดว่าจะเปิดบริการในปี 2568 ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางมีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก สำหรับราคาที่ดินเริ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนเทียบจากในอดีตที่มีราคาที่ดินอยู่ที่ 50,000-200,000 บาทต่อ ตร.ว. โดยปัจจุบันที่ดินตามแนวถนนรามคำแหงมีราคาเสนอขายอยู่ที่ 150,000-250,000 บาทต่อ ตร.ว. ขณะที่ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ในรอบปี 2566-2569 ถนนรามคำแหง อยู่ที่ 110,000-170,000 บาทต่อ ตร.ว. โดยเติบโต 6.25-40.12% ในรอบ 10 ปี เมื่อเทียบกับปี 2555-2558 ที่ราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 78,500-160,000 บาทต่อ ตร.ว.
นอกจากนี้ที่เห็นได้ชัดเจนคือมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรม ไปจนถึงสถานีลำสาลี และสถานีมีนบุรีซึ่งเป็นสถานีปลายทาง ไม่ใช่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทุกสถานี แต่บางพื้นที่ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาก่อนหน้านี้เป็น 10 ปีแล้ว
“พบว่าช่วง 10 ปี มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมประมาณ 23,084 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนร่วม 61,172 ล้านบาท และเมื่อสิ้นปี 2566 ที่ผ่านพบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 81.05% จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 15,721 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุน 40,088 ล้านบาท และสามารถขายได้แล้ว 12,742 ยูนิต ด้วยมูลค่า 32,492 ล้านบาท เหลือยูนิตรอการขาย 2,979 ยูนิต ด้วยมูลค่า 7,596 ล้านบาท” ภัทรชัยกล่าว
โดยภาพรวมของตลาดถือว่าได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อเป็นอย่างดี โดยเฉพาะโครงการอยู่ในพื้นที่โดยรอบถนนรามคำแหงไปถึงบางพื้นที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรม อาจจะเป็นเพราะหลายโครงการมีราคาขายไม่สูงมาก ซึ่งบางโครงการราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) เท่านั้น แต่มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 120,000 บาทต่อ ตร.ม. และยังมีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 2,500 ยูนิต รอเปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมของเส้นทางสายสีส้มและสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง
ทั้งนี้ หลังจากที่เมื่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมและมีกำหนดเปิดให้บริการที่ชัดเจน ทำให้ผู้พัฒนาเกิดความมั่นใจและเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมากขึ้น โดยในช่วงปี 2560-2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 10,160 ยูนิต มากที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมาก ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในปี 2561 มากถึงกว่า 5,225 ยูนิต ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังมีความเคลื่อนไฟของศูนย์การค้า ล่าสุดกลุ่มเดอะมอลล์อยู่ระหว่างทำแบบพัฒนาโครงการเดอะมอลล์รามคำแหง รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม คาดว่าจะสรุปแผนลงทุนโครงการได้ภายในปี 2567 ด้วย
