ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ธุรกิจโรงแรม ครึ่งแรกปี 2568” พบว่า ภาพรวมด้านอุปสงค์ของธุรกิจโรงแรมชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลงร้อยละ -4.7 แต่อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมทั่วประเทศปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ร้อยละ 60.8 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ร้อยละ 59.1 สะท้อนความต้องการใช้บริการที่พักยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ด้านอุปทาน พบว่า มีการชะลอตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยจำนวนโรงแรมที่ยื่นขออนุญาตเปิดใหม่ รวมถึงจำนวนห้องพักใหม่ลดลงร้อยละ -34.6 และร้อยละ -32.2 ตามลำดับ ส่งผลให้จำนวนโรงแรมที่จดทะเบียนประกอบธุรกิจสะสมทั่วประเทศลดลงร้อยละ -3.7 และจำนวนห้องพักสะสมลดลงร้อยละ -1.8 อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอุปทานในอนาคตมีสัญญาณการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างโรงแรมปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.6 โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑลที่มีการขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 230.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล เป็นศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวมีความสามารถในการดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายละเอียด ดังนี้
1. สถานการณ์ด้านอุปทาน (Supply)
โรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ทั่วประเทศ
ครึ่งแรกปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) มีโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ทั่วประเทศ จำนวน 232 แห่ง และมีจำนวนห้องพัก 8,946 ห้อง โดยลดลงทั้งจำนวนโรงแรมและจำนวนห้องพักร้อยละ -34.6 และร้อยละ -32.2 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวนโรงแรม 355 แห่ง และมีห้องพัก 13,190 ห้อง โดยกรุงเทพฯ – ปริมณฑลมีจำนวนห้องพักที่ขออนุญาตมากที่สุด 3,012 ห้อง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.7 ของห้องพักทั้งหมด ส่งผลให้ในภาพรวมจำนวนโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ ลดลงเกือบทุกภาค ยกเว้นในภาคตะวันตกที่มีจำนวนเท่ากับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนจำนวนห้องพักที่ขออนุญาตใหม่มีจำนวนลดลงเกือบทุกภาค ยกเว้นกรุงเทพฯ – ปริมณฑลที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.4 แสดงให้เห็นว่า ในช่วงครึ่งแรกปี 2568 ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในภาคใต้และภาคกลางซึ่งมีจำนวนโรงแรมและห้องพักที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ลดลงอย่างชัดเจนมากกว่าร้อยละ -50.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
จังหวัดที่มีจำนวนห้องพักในโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ มากที่สุด 10 อันดับแรก ในช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีสัดส่วนรวมกันถึงร้อยละ 75.0 ของจำนวนห้องพักในโรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจใหม่ทั่วประเทศ ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ ภูเก็ต กระบี่ สมุทรปราการ นครราชสีมา ขอนแก่น และประจวบคีรีขันธ์ ตามลำดับ โดยในจำนวนนี้ สมุทรปราการเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 366.7 รองลงมา คือ ประจวบคีรีขันธ์ ขอนแก่น และกรุงเทพมหานคร มีจำนวนห้องพักเพิ่มขึ้นตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในขณะที่ชลบุรีลดลงมากที่สุดร้อยละ -63.0 รองลงมา คือ ภูเก็ต กระบี่ นครราชสีมา ระยอง และเชียงใหม่ มีจำนวนห้องพักลดลงตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนในจังหวัดอื่น ๆ ลดลง –50.3 เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
โรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจสะสมทั่วประเทศ
โรงแรมที่ขออนุญาตประกอบธุรกิจสะสมทั่วประเทศ (ไม่นับรวม เกสต์เฮ้าส์ รีสอร์ท หรือโรงแรมที่ไม่ขึ้นทะเบียนกับกรมการปกครอง และที่ใบอนุญาตหมดอายุ) ณ ครึ่งแรกปี 2568 มีจำนวน 16,369 แห่ง และมีจำนวนห้องพักที่เปิดให้บริการ 703,751 ห้อง ลดลงทั้งจำนวนโรงแรมและจำนวนห้องพัก ร้อยละ -3.7 และร้อยละ -1.8 ตามลำดับ เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 17,006 แห่ง และมีห้องพักที่เปิดให้บริการ 716,311 ห้อง ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากจำนวนห้องพักที่เปิดให้บริการสะสม ครึ่งแรกปี 2568 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แยกตามรายภาค พบว่า กรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวนห้องพักสะสมมากที่สุด 179,872 ห้อง เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.6 รองลงมาได้แก่ภาคใต้ มีจำนวนห้องพัก 167,388 ห้อง ลดลงร้อยละ -3.4 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 23.8 และภาคตะวันออกมีจำนวนห้องพัก 108,560 ห้อง ลดลงร้อยละ -7.9 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.4 ของห้องพักทั้งหมด
หากพิจารณาจำนวนห้องพักในโรงแรมที่เปิดให้บริการสะสม แยกตามจังหวัด พบว่า 10 อันดับจังหวัดแรกที่มีห้องพักมากที่สุด ณ ครึ่งแรกปี 2568 มีสัดส่วนจำนวนห้องพักรวมกันร้อยละ 60.5 ของจำนวนห้องพักทั้งหมด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี กระบี่ สงขลา นครราชสีมา ระยอง และเชียงราย ใน 10 อันดับนี้ พบว่า ระยองมีจำนวนห้องพักเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 5.9 ขณะที่จังหวัดที่มีห้องพักลดลงมากที่สุด คือ กระบี่ ลดลงร้อยละ -9.9 ส่วนจังหวัดอื่น ๆ มีจำนวนลดลงร้อยละ -2.6 เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
การออกใบอนุญาตก่อสร้างโรงแรม
ในช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างโรงแรมจำนวน 908 แห่ง ลดลงร้อยละ -15.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 1,069 แห่ง แต่มีพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างรวม 583,288 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีพื้นที่ก่อสร้าง 450,073 ตารางเมตร
การออกใบอนุญาตก่อสร้างโรงแรมแยกเป็นรายภาค ช่วงครึ่งแรกปี 2568 พบว่า ภาคใต้มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างมากที่สุด 249,379 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.8 ของพื้นที่อนุญาตก่อสร้างทั้งหมด โดยภาคที่มีการขยายตัวของพื้นที่ก่อสร้างโรงแรมเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ กรุงเทพฯ -ปริมณฑลเพิ่มขึ้นร้อยละ 230.7 รองลงได้แก่ ภาคเหนือเพิ่มขึ้นร้อยละ 112.9 ภาคตะวันตกเพิ่มขึ้นร้อยละ 93.3 และภาคใต้เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3
สำหรับ 10 จังหวัดแรกที่มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างโรงแรมมากที่สุดช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 85.7 โดยภูเก็ต มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างมากที่สุด 195,271 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.5 ของพื้นที่อนุญาตก่อสร้างทั้งหมด เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) รองลงมาได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี กาญจนบุรี นครราชสีมา พังงา กระบี่ ระยอง เชียงใหม่ และลำพูน ซึ่งใน 10 จังหวัดดังกล่าว มีพื้นที่อนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบทุกจังหวัด มีเพียงชลบุรี และนครราชสีมาที่มีพื้นที่ก่อสร้างลดลงร้อยละ -49.9 และร้อยละ -24.7 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
สินเชื่อคงค้างเพื่อพัฒนาธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท
ณ ครึ่งแรกปี 2568 สินเชื่อคงค้างเพื่อพัฒนาธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท ทั่วประเทศ มีมูลค่า 418,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีมูลค่า 417,683 ล้านบาท
2. สถานการณ์ด้านอุปสงค์ (Demand)
จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศ
ช่วงครึ่งแรกปี 2568 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยโดยมีวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ที่ไม่ใช่การมาทำงานประจำหรือศึกษาอยู่ที่ประเทศไทยจำนวน 16,685,469 คน ลดลงร้อยละ -4.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวนนักท่องเที่ยว 17,501,283 คน การลดลงครั้งนี้ถือเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังปี 2564 โดยปัจจัยสำคัญมาจากนักท่องเที่ยวสัญชาติจีน ซึ่งเคยเป็นตลาดหลักที่ใหญ่ที่สุดของไทยลดลงมากถึงร้อยละ -34.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่งผลให้นักท่องเที่ยวจีนกลายมาเป็นอันดับที่ 2 รองจากมาเลเซีย นอกจากนี้ นักท่องเที่ยวจากมาเลเซียก็ยังคงมีจำนวนลดลงด้วยเช่นกันที่ร้อยละ -5.6 การลดลงพร้อมกันของนักท่องเที่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุด 2 อันดับแรกจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดให้จำนวนนักท่องเที่ยวโดยรวมลดลง อย่างไรก็ตาม พบว่ามีนักท่องเที่ยวบางสัญชาติที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากกว่าร้อยละ 10 เช่น อินเดียเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.8 รัสเซียเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.4 และสหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.9 ซึ่งอาจเป็นโอกาสและช่วยให้สถานการณ์ของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและโรงแรมให้สามารถเติบโตต่อไปได้ สำหรับสัญชาติของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศมากที่สุด 10 อันดับแรกในช่วงครึ่งแรกปี 2568 ได้แก่ มาเลเซีย จีน อินเดีย รัสเซีย เกาหลีใต้ สหราชอาณาจักร สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น ไต้หวัน และลาว มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 61.1
อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรม
ณ ครึ่งแรกปี 2568 อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมทั่วประเทศอยู่ที่ร้อยละ 60.8 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 59.1 เมื่อแบ่งเป็นรายภาค พบว่า ภาคใต้มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยมากที่สุดร้อยละ 70.9 รองลงมา ได้แก่ ภาคตะวันตกร้อยละ 65.2 ภาคตะวันออกร้อยละ 63.1 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือร้อยละ 59.0 กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ร้อยละ 56.2 ภาคเหนือร้อยละ 55.5 และภาคกลางร้อยละ 55.1 ตามลำดับ ซึ่งเกือบทุกภาคมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม มีเพียงกรุงเทพฯ – ปริมณฑลที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยลดลงร้อยละ -0.7 สะท้อนว่า อุปสงค์หรือจำนวนผู้เข้าพัก ลดลงสวนทางกับจำนวนห้องพักสะสมที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดที่พักของกรุงเทพฯ และปริมณฑลสูงขึ้น และเป็นความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องวางแผนและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความเสี่ยงจากภาวะอุปทานส่วนเกิน
