นางกรกช อรรถสกุลชัย Executive Director, Head of Non Capital Market Solution, Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้มีความท้าทายเช่นเดียวกับภาพรวมเศรษฐกิจและธุรกิจอื่นๆ โดยมี 5 ปัจจัยที่เป็นทั้งโอกาสและความท้าทายที่น่าจับตา ประกอบด้วย ความอิ่มตัวของอุปทาน จากการสำรวจพบว่าสัดส่วนของที่ดินที่ใช้ประโยชน์เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยคิดเป็น 90% ของการพัฒนาที่ดินทั้งหมด อย่างไรก็ดี เกิดความอิ่มตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีจำนวนที่อยู่อาศัยที่ต้องการขาย 240,000 หน่วย ในขณะที่แต่ละปีมีผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพียง 80,000 หน่วย นอกจากนี้ มีปริมาณที่ดินที่พร้อมสำหรับการพัฒนาเข้าสู่ตลาดมากขึ้น จากการพัฒนาโครงข่ายการคมนาคม ไม่ว่าจะเป็นถนนหรือรถไฟฟ้า ในขณะเดียวกันก็ยังมีที่ดินที่เจ้าของต้องการปล่อยออกสู่ตลาดจำนวนมากจากผลกระทบที่เกิดจากภาระภาษีที่ดินฯ
ปัจจัยด้านอุปสงค์ในประเทศลดลง เช่น กำลังซื้อในประเทศที่ลดลงทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเมื่อเทียบกับรายได้ และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ ความต้องการซื้อที่ดินของผู้พัฒนาโครงการต่างๆ และนักลงทุนเพื่อเก็งกำไรก็ลดลง จากภาวะตลาดและค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาที่ดินและภาระภาษี
อุปสงค์จากต่างประเทศ จากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวได้ดี ความต้องการเข้ามาอยู่อาศัยระยะยาวจากความขัดแย้งในต่างประเทศ หรือการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศไทย ซึ่งทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวข้องสามารถเติบโตได้ดี ซึ่งเป็นโอกาสที่เห็นมากขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา ขณะที่ การครองตลาดของผู้เล่นรายใหญ่ เนื่องจากหลายๆ กลุ่มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสูง เพราะต้องอาศัยทั้งทุน ข้อมูล ความเชี่ยวชาญ ทำให้มีผู้เล่นในตลาดน้อยราย และการเข้ามาของผู้เล่นรายใหม่ทำได้ยาก ทำให้ผู้เล่นรายใหญ่มีอำนาจการต่อรองสูง โดยเฉพาะในการซื้อขายที่ดินในภาวะที่อุปสงค์ต่ำ อุปทานสูง
ด้านศักยภาพที่ดินในชนบท ในบางทำเลที่มีนโยบายการพัฒนาจากภาครัฐ ทำให้เกิดการเก็งกำไร ความต้องการที่ดินเพื่อการเกษตร และความตื่นตัวเรื่องคาร์บอนเครดิตทำให้การใช้ที่ดินเพื่อปลูกป่ามีมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การลงทุนเก็งกำไรในที่ดิน ยังมีความเสี่ยงสูงเนื่องจากความชัดเจนของโครงการต่างๆ ยังอยู่ในขั้นเริ่มต้น
เบื้องต้นธนาคารแนะนำให้เจ้าของที่ดินจัดพอร์ตที่ดินจะได้ทราบถึงศักยภาพของที่ดินเพื่อกำหนดกลยุทธ์สำหรับที่ดินแต่ละแปลงในแต่ละทำเลว่ามีศักยภาพในการพัฒนาที่แตกต่างกันไปตามความต้องการของธุกิจ และนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ได้หรือไม่อย่างไร เพื่อลดภาระภาษี ดังนั้น การจะพิจารณาว่าราคาอสังหาฯ อยู่ในขาขึ้นหรือขาลง จึงขึ้นอยู่กับทิศทางตลาดของแต่ละประเภทธุรกิจ อย่างไรก็ตาม จากที่กล่าวข้างต้นจะเห็นว่าภาพรวมของการพัฒนาที่ดินมีแนวโน้มชะลอตัว ทำให้โอกาสขายที่ดินเป็นไปได้ยากขึ้น หรือไม่ได้ราคาที่คาดหวัง ซึ่งในบางทำเลยังต้องรอให้มีศักยภาพและความพร้อมมากกว่านี้ จึงแนะนำให้ผู้ถือครองที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน พิจารณาแปลงที่ดินเป็นเงินลงทุนเพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนที่จะช่วยแบ่งเบาภาระภาษีและต่อยอดความมั่งคั่ง
