เมื่อวันที่ 23 พฤศจิกายน น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ และรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ Super Aged Society หรือสังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ในปี 2574 โดยคาดว่าจะมีสัดส่วนผู้สูงอายุมากกว่า 28% ของประชากรทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากวันที่ 30 กันยายน 2568 ที่มีจำนวนผู้สูงอายุ 13.99 ล้านคน คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 21.3% ของประชากรทั้งหมด ทำให้ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุไม่ได้เป็นแค่เทรนด์ แต่เป็นภารกิจเชิงโครงสร้างของประเทศ มีความต้องการเกิดขึ้นอย่างแน่นอนในระยะยาว นี่คือดีมานด์ที่ไม่ได้ขึ้นกับสถานการณ์เศรษฐกิจ แต่ขึ้นกับโครงสร้างประชากร ไม่ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะผันผวนอย่างไร จำนวนผู้สูงอายุจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอย่างแน่นอน
โดยผลการสำรวจที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ณ ปี 2568 ทั่วประเทศ เปิดบริการรวม 1,040 โครงการ เพิ่มขึ้น 4.4% จำนวน 33,149 หน่วย ลดลง 6.3% แยกเป็นโครงการ Nursing Home จำนน 944 โครการ เพิ่มขึ้น 4.4% จำนวน 17,349 หน่วย ลดลง 25.7% และโครงการ Residence จำนวน 96 โครงการเพิ่มขึ้น 4.3% จำนวน 15,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 31.7%
ขณะที่การเปิดโครงการใหม่มี 45 โครงการ ลดลง 62.8% จำนวน 965 หน่วย ลดลง 66.1% แยกเป็นโครงการ Nursing Home จำนวน 44 โครงการ ลดลง 61.4% จำนวน 910 หน่วย ลดลง 55.4% และโครงการ Residence จำนวน 1 โครงการ ลดลง 85.7% จำนวน 55 ยูนิต ลดลง 93.2%
โดยเฉพาะตลาด Nursing Home มีอัตราการเช่า 81% และฟื้นตัวแรง หลังซัพพลายลดลงมากในปีนี้ โดยลดลงทุกระดับราคา ยกเว้นราคา 100,000 บาทขึ้นไป ขณะที่ซัพพลายราคาไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน มีสัดส่วนรวมกันมากถึง 91% สะท้อนว่าตลาดกำลังเข้าสู่ขาขึ้น และกลุ่มที่น่าลงทุนมากที่สุด คือกลุ่มค่าเช่า 10,001-20,000 บาทต่อเดือน เพราะเป็นตลาดใหญ่สุด อัตราการเช่าดีขึ้น ซัพพลายลดลง และเป็นกลุ่มค่าเช่าที่เข้าถึงได้จริง ขณะที่ตลาดลักชัวรี่ 100,000 บาทต่อเดือน มีดีมานด์ แต่ต้องทำคุณภาพระดับโรงพยาบาล
สำหรับภาพรวมตลาดบ้านพักผู้สูงอายุ (Senior Residence) เพื่อขาย ซัพพลายปี 2568 เพิ่มเป็น 8,235 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 51.9% บ่งบอกว่าเริ่มมีผู้ประกอบการเข้าสู่ตลาดสูงมาก ขณะที่ดีมานด์ขายได้ 6,753 หน่วย เพิ่มขึ้น 69.1% แสดงว่าตลาดโตจริง ไม่ใช่ซัพพลายล้น และอัตราการเช่าฟื้นกลับมาอยู่ที่ 82% แสดงว่าตลาดมีความแข็งแรงและอยู่ในระยะเติบโต
“ตลาดบ้านพักผู้สูงอายุเพื่อขาย กลุ่มตลาดไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดและเติบโตเร็วมาก เหมาะกับผู้สูงอายุรายได้ปานกลาง กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่น่าลงทุน ปิดการขายเร็ว ซึ่งมีโครงการอาคารชุดสร้างเสร็จเหลือขายในภูมิภาค เข้ามาร่วมขายในตลาดสูงวัย และประสบความสำเร็จ ส่วนกลุ่ม 3-7.5 ล้านบาท ตลาดที่ขายดีและมีกำไรสูงกว่ากลุ่มแมส ลูกค้ากลุ่มนี้เน้นคุณภาพ ราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ได้ผลดีจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองตลาด 7.5-20 ล้านบาท เป็นตลาดเฉพาะ ทำเลมีศักยภาพ ต้องพึ่งลูกค้าต่างชาติ ต้องรวมบริการจากแพทย์และเวลเนส ระดับโรงแรม 5-6 ดาว ตลาดนี้มีความเสี่ยง” น.ส.สิทธิเพ็ญกล่าว
ส่วนภาพรวมตลาดบ้านพักผู้สูงอายุให้เช่าปี 2568 มี 7,565 หน่วย เพิ่มขึ้น 15% ซัพพลายเพิ่มขึ้นทุกปี แต่เพิ่มอย่างพอดี ไม่เร็วเกินไป ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดใหม่ในเมืองใหญ่และโครงการปรับเป็นผู้สูงอายุ โดยดีมานด์โตแรงกว่าที่คาด ปี 2568 มีถึง 7,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.8% การที่ผู้สูงอายุเลือกเช่าแทนซื้อ เพิ่มอย่างชัดเจน เหตุผลเพราะไม่อยากผูกพันสินทรัพย์ ครอบครัวต้องการทดลองอยู่ก่อนซื้อจริง และลดภาระลูกหลาน ทำให้อัตราการเช่าสูงมากและฟื้นตัวชัดเจน เพราะมีดีมานด์จริงและโตต่อเนื่อง
“สรุปบ้านผู้สูงอายุตลาด ‘เช่า’ โตเร็วกว่า ‘ซื้อ’ ตลาดเช่าอยู่ในช่วงขยายตัว จากดีมานด์โตเร็วกว่าซัพพลาย โดยตลาดเช่าโตเฉลี่ยปีละ 8-15% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการเช่า 94% และตลาดกำลังขาดแคลนบ้านพักผู้สูงอายุให้เช่าคุณภาพดี โดยเฉพาะราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน โดยโครงการแบบหมู่บ้านผู้สูงอายุ มีกิจกรรม และพยาบาล 24 ชม.จะขายดีที่สุด ไม่ใช่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุดปกติ”
