กสิกรไทย คาดปี 2566 ตลาดอสังหาฯ แข่งขันสูง ท่ามกลางความไม่แน่นอนเศรษฐกิจ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่าปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับปัจจัยบวกมากขึ้น จากกิจกรรมเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนเป็นปกติ ซึ่งหนุนรายได้ครัวเรือนให้ฟื้นตัว และการเปิดประเทศของจีนที่นอกจากจะช่วยหนุนภาคการท่องเที่ยวแล้ว ยังเป็นข่าวดีต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นกลับมาลงทุนมากขึ้น รวมถึงยังได้รับผลบวกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน อย่างไรก็ตาม ตลาดยังอยู่ท่ามกลางความไม่แน่นอนหลายประการ ทั้งแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ปัญหาที่เกิดกับบางธนาคารในสหรัฐฯ สงครามรัสเซียและยูเครนที่ยืดเยื้อ นโยบายภาครัฐหลังการเลือกตั้งทั่วไปที่ยังต้องติดตาม และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นและมีแนวโน้มจะปรับขึ้นอีก ส่งผลต่อต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการสำรวจมุมมองเศรษฐกิจในปัจจุบัน ต่อทิศทางการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯในช่วง 1-2 ปีนี้ พบว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ ยังมีอยู่สูง แต่ยังมีความกังวัลและพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนแผนการซื้อที่อยู่อาศัยตามปัจจัยแวดล้อมที่เกิดขึ้น และเนื่องจากปัจจัยแวดล้อมตลาดที่อยู่อาศัยยังมีความไม่แน่นอนสูง จากความสามารถในการซื้อของครัวเรือนที่ยังฟื้นตัวจำกัดท่ามกลางค่าครองชีพและหนี้ที่สูง รวมถึงมาตรการภาครัฐที่เอื้อน้อยกว่าปีก่อน หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง ขณะที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสองที่มีระดับราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการปรับรายละเอียดของมาตรการ โดยค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัยยังคงอัตราเช่นเดียวกับปี 2565 ที่ร้อยละ 0.01 (อัตราการจัดเก็บปกติอยู่ที่ร้อยละ 1.0) แต่ปรับเกณฑ์ลดหย่อนการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยน้อยกว่าปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 0.01 มาเป็นร้อยละ 1.0 ของราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ (อัตราจัดเก็บปกติอยู่ที่ร้อยละ 2.0) ซึ่งทำให้ภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ประกอบกับปัจจัยด้านราคาและดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีภาพการฟื้นตัวที่ระมัดระวัง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงยังมีมุมมองที่ระวังต่อกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปี 2566 นี้ โดยคาดว่าการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล น่าจะอยู่ที่ประมาณ 0.95-1.01 แสนหน่วย หดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 3.4% จากปี 2565 และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.80-1.88 แสนหน่วย หดตัว 7.7% ถึงหดตัว 3.5% จากปี 2565 โดยกลุ่มที่มีการฟื้นตัวน่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้า กรุงเทพฯรอบนอก ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นการเปรียบเทียบจากฐานที่ชะลอตัวในช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 อย่างไรก็ดี แม้ความต้องการซื้อจะกลับมาแต่เนื่องจากที่อยู่อาศัยรอขายในตลาดที่สะสมสูงทำให้การลงทุนยังคงต้องระมัดระวัง

ทั้งนี้ ด้วยการแข่งขันที่สูง ทำให้การพัฒนาโครงการจะต้องหาความแตกต่างจากคู่แข่ง มีความชัดเจนในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การออกแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป เช่น การออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับอาชีพขายของออนไลน์อย่างการออกแบบพื้นที่ใช้สอยให้มีห้องเก็บสินค้า ห้องทำงานและไลฟ์สด การออกแบบที่อยู่อาศัยสอดคล้องไปกับการรักษ์โลกและประหยัดพลังงาน เป็นต้น