ที่ดินสยามสแควร์พุ่งวาละ 3.5 ล้าน ดันพุ่งไร่ละ 1,400 ล้าน ที่ดินกรุงเทพปีนี้ขึ้น 6%

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) เปิดเผยว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังเพิ่มขึ้นแม้จะเกิดโรคระบาดโควิด-19 ก็ตาม ในสิ้นปี 2565 ประมาณการว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดจะอยู่บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งหากเป็นที่ดินที่สามารถขายได้ตามท้องตลาดทั่วไป จะมีราคาตารางวาละ 3.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,400 ล้านบาท เท่ากับที่ดินขนาด 1 ตารางวาหรือ 4 ตารางเมตร ต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางปูไว้ถึง 10 ชั้นเศษด้วยกัน เท่ากับที่ดินบริเวณนี้แพงที่สุด เสมือน “นั่งบนกองเงินกองทอง” ก็ว่าได้

สาเหตุจากทำเลย่านสยามสแควร์เป็นศูนย์กลางการจับจ่ายใช้สอยค้าปลีกหรือ Retail Centre ของกรุงเทพ ซึ่งพื้นที่สำหรับการพัฒนาเป็นศูนย์การค้า มักให้เช่าในราคาที่แพงกว่า ยกตัวอย่างเช่น ตั้งราคาราว 3,000 บาทต่อตารางเมตร แพงกว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานย่านสีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ ที่มีค่าเช่าสำนักงานราว 1,200 บาทต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตามช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 63-64) การเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าอาจลดลง และค่าเช่าลดต่ำลงและศูนย์การค้าบางแห่งต้องปิดตัว แต่พื้นที่ย่านสยามสแควร์อาจแตกต่าง โดยราคายังไม่ได้ปรับลงอย่างมีนัยสำคัญ

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวต่อไปว่า ปรากฏการณ์นี้แตกต่างจากช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 40-43 ที่ราคาที่ดินโดยรวมลดลง เพราะสถาบันการเงิน บริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่จำนวนมากล้มละลาย ทำให้มีการขายทรัพย์สินราคาซื้อขายจึงลดต่ำลงอย่างชัดเจน ซึ่งปัจจุบันเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังไม่พบภาวะที่ร้ายแรงเช่นนี้ แต่ภาวะร้ายแรงนี้ พบเห็นได้ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา ที่รายได้สำคัญมาจากการท่องเที่ยว และนักท่องเที่ยวจีนและรัสเซียหายไป 3 ปี (ปี 63-65) ทำให้โรงแรมหลายแห่งจำเป็นต้องถูกขายออกมา

สำหรับ 10 ย่านราคาที่ดินที่แพงที่สุดต่อตารางวา สำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่โดยประมาณ ได้แก่ อันดับที่ 1 สยามสแควร์ ราคาตารางวาละ 3.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,400 ล้านบาท อันดับที่ 2 ชิดลม ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท ไร่ละ 1,320 ล้านบาท อันดับที่ 3 เพลินจิต ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท ไร่ละ 1,320 ล้านบาท อันดับที่ 4 นานา ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท ไร่ละ 1,320 ล้านบาท อันดับที่ 5 แยกอโศก ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท ไร่ละ 1,160 ล้านบาท

อันดับที่ 6 วิทยุ ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท ไร่ละ 1,160 ล้านบาท อันดับที่ 7 พร้อมพงษ์ตารางวาละ 2.6 ล้านบาทไร่ละ 1,040 ล้านบาท อันดับที่ 8 สุขุมวิท 21 ตารางวาละ 2.53 ล้านบาท ไร่ละ 1,012 ล้านบาท อันดับที่ 9 สีลมตารางวาละ 2.5 ล้านบาท ไร่ละ 1,000 ล้านบาท และอันดับที่ 10 สาทร ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท ไร่ละ 880 ล้านบาท

สังเกตได้ดังนี้ 1.ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า BTS 2 สาย ดังนั้นอิทธิพลของรถไฟฟ้า 2 สายตัดกัน ที่ทำให้เกิดการสัญจรที่คับคั่ง ย่อมส่งผลดีต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน 2.บริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นพิเศษ คือสถานีรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท จากสถานีชิดลม เพลินจิต นานา แยกอโศก และพร้อมพงษ์ ซึ่งเป็นการกระจายความเจริญไปตามแนวรถไฟฟ้า 3.พื้นที่ถนนวิทยุ ถึงแม้ไม่มีรถไฟฟ้าแต่เป็นพื้นที่เชื่อมต่อระหว่าง BTS และรถไฟฟ้า MRT ซึ่งราคาที่ดินสูงถึง 2.9 ล้านบาทต่อตารางวา 4.สีลม ซึ่งเป็นศูนย์การเงิน ราคาที่ดินตารางวาละ 2.5 ล้านบาท และบริเวณต่อเนื่องกันคือสาทร ราคาที่ดินตกตารางวาละ 2.2 ล้านบาท หรือไร่ละ 800 ล้านบาท กรณีนี้เป็นธรรมดาที่ราคาที่ดินในย่านการเงินมีมูลค่าต่ำกว่า เพราะใช้ในเวลากลางวัน มีช่วงเวลาใช้งานสั้นกว่า ขณะที่ศูนย์การค้า ซึ่งมักมีแหล่งบันเทิงด้วยมีการใช้ประโยชน์สูงกว่า จึงมีมูลค่าที่กว่านั่นเอง

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าราคาตลาดที่ดินในไทยยังเติบโตต่อเนื่อง โดยปี 65 ปรับขึ้น 6.4% โดยเฉลี่ยปี 66 น่าจะปรับขึ้นอีก 6% ซึ่งราคาที่ดินที่ปรับขึ้นเป็นผลจากรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่ทำให้เกิดศักยภาพของที่ดินสูงขึ้นนั่นเอง