ผุดอสังหาฯ ในชลบุรีมากสุดในพื้นที่อีอีซี กว่า 126,000 ล้าน คอนโดเหลือขายถึง 26%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยรายงานผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC หรือ 3 จังหวัดภาคตะวันออก พบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในภาพรวม EEC มีจำนวน 8,420 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 65.6 โดยมีมูลค่า 32,240 ล้านบาท โดยหน่วยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ร้อยละ 67.6 เป็นอาคารชุด และอาคารชุดส่วนใหญ่เปิดใหม่เกือบทั้งหมดถึงร้อยละ 97.2 อยู่ในจังหวัดชลบุรี และทาวเฮ้าส์ส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 79.9 อยู่ในจังหวัดชลบุรีเช่นกัน ขณะที่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดชลบุรี และระยองใกล้เคียงกันที่ร้อยละ 43.4 และ 41.8 สำหรับจังหวัดฉะเชิงเทรามีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ค่อนข้างน้อยในทุกประเภทที่อยู่อาศัย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรีนั้น พบว่าภาพรวมเป็นตลาดอาคารชุดเป็นหลัก สะท้อนจากมีการเปิดอาคารชุดขายใหม่ต่อเนื่องกันถึง 4 ไตรมาส โดยในระหว่างปี 2566 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 มีการเปิดตัวเฉลี่ยไตรมาสประมาณ 3,000 หน่วย ขณะที่มียอดขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกันในช่วง 4 ไตรมาส มียอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 2,100 หน่วย ขณะที่บ้านจัดสรรมีการเปิดตัวใหม่น้อยมาก ซึ่งเฉลี่ยไตรมาสละประมาณ 1,200 หน่วย และมียอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 1,800 หน่วย โดยมียอดขายใหม่มากกว่าหน่วยเปิดตัวใหม่มาก

ดังนั้น แม้ความต้องการของอาคารชุดมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่หลังช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 แต่การเพิ่มขึ้นของปริมาณอาคารชุดกลับมีมากเกินกว่าความต้องการในตลาดไปมาก ส่งผลให้หน่วยอาคารชุดเหลือขายเพิ่มสูงขึ้นถึง 26% ในขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรที่ภาพรวมมียอดขายที่ลดลง โดยเป็นการลดลงจากทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด ขณะที่มีเพียงบ้านเดี่ยวที่มียอดขายที่เพิ่มขึ้น ด้านผู้ประกอบการลดการเปิดตัวใหม่ในทุกประเภทบ้านจัดสรรให้น้อยลงกว่ายอดขาย จึงส่งผลให้บ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายลดลงประมาณ -6%

อาจกล่าวได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรีในภาพรวมยังเป็นตลาดที่โอกาสที่จะขยายตัวได้ แต่ต้องระวังปริมาณส่วนเกินของอาคารชุดที่เป็นอยู่ขณะนี้ และทาวน์เฮ้าส์ที่ทิศทางของยอดขายปรับตัวลดลงต่อเนื่องมา 5 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ดูเหมือนว่าบ้านเดี่ยวยังคงมีทิศทางการขยายตัวที่ดี ขณะที่บ้านแฝดควรจะทรงตัวและพอไปได้

สำหรับจังหวัดชลบุรีนั้น ผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขายในภาพรวมทุกประเภทมีจำนวน 33,769 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.1 มูลค่า 126,468 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 59.5 เป็นจำนวน 20,087 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 36.7 มูลค่ารวม 75,523 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากหน่วยการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ที่มีจำนวนมาก และการสะสมเพิ่มขึ้นของหน่วยที่เหลือขายจากไตรมาสก่อน

โครงการบ้านจัดสรรในชลบุรีมีสัดส่วนร้อยละ 40.5 เป็นจำนวน 13,682 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.5 มูลค่ารวม 50,946 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากหน่วยเปิดตัวใหม่ที่น้อยลง ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ มีจำนวน 7,106 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 448.3 มูลค่า 27,880 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 78.0 เป็นจำนวน 5,542 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6,915.2 มูลค่ารวม 21,505 ล้านบาท และ โครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 22.0 เป็นจำนวน 1,564 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.5 มูลค่ารวม 6,376 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 4,545 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 54.0 มูลค่า 16,307 ล้านบาท

อัตราการดูดซับร้อยละ 4.5 ต่อเดือน โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 61.3 เป็นจำนวน 2,787 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 182.9 มูลค่ารวม 9,139 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.6 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 38.7 เป็นจำนวน 1,758 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.6 มูลค่ารวม 7,167 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.3 ต่อเดือน ที่อยู่อาศัยเหลือขาย มีจำนวน 29,224 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 มูลค่า 110,161 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 59.2 เป็นจำนวน 17,300 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 26.2 มูลค่ารวม 66,383 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 40.8 เป็นจำนวน 11,924 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.9 มูลค่ารวม 43,778 ล้านบาท

ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 3 อันดับ คือ 1.ทำเลจอมเทียน มียอดขาย 604 หน่วย มูลค่า 2,428 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.6 ต่อเดือน 2.ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม มียอดขาย 499 หน่วย มูลค่า 616 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 18.4 ต่อเดือน 3.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก มียอดขาย 481 หน่วย มูลค่า 3,262 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.3 ต่อเดือน ส่วนทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 3 ลำดับแรก คือ 1.ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม มียอดขาย 285 หน่วย มูลค่า 723 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.9 ต่อเดือน 2.ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ มียอดขาย 247 หน่วย มูลค่า 1,262 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.3 ต่อเดือน 3.ทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส มียอดขาย 221 มูลค่า 596 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.7 ต่อเดือน

ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ 1.ทำเลจอมเทียน มีหน่วยเหลือขาย 5,000 หน่วย มูลค่า 21,929 ล้านบาท 2.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก มีหน่วยเหลือขาย 4,334 หน่วย มูลค่า 26,993 ล้านบาท 3.ทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส มีหน่วยเหลือขาย 2,423 หน่วย มูลค่า 3,284 ล้านบาท สำหรับทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ 1.ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม มีหน่วยเหลือขาย 2,127 หน่วย มูลค่า 5,283 ล้านบาท 2.ทำเลนิคมฯอมตะนคร-บายพาส มีหน่วยเหลือขาย 1,770 หน่วย มูลค่า 4,983 ล้านบาท 3.ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ มีหน่วยเหลือขาย 1,685 หน่วย มูลค่า 8,668 ล้านบาท