ฟุบซบเซา! อสังหาฯ ในกรุงเทพ-ปริมณฑลขายไม่ออกค้างสต็อกอื้อ ต้องใช้เวลา 3 ปีจะขายหมด

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยเผยว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพและปริมณฑลอยู่ในภาวะซึมตัว โดยนับตั้งแต่เดือน ก.ย. 2565 ถึง ก.ค. 2566 หรือ 10 เดือนนั้น ดอกเบี้ยปรับขึ้น และมีผลต่อภาระการผ่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึงประมาณ 13% ส่งผลให้ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 การจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัวประมาณ 12% สอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรกนี้หดตัวประมาณ 3%

ในขณะที่ ความท้าทายมีสูงมากขึ้นสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งพบว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังมีหุ้นกู้ และตั๋วแลกเงินที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะทยอยครบกำหนดอีกประมาณ 59,000 ล้านบาท และในปี 2567 อีกกว่า 116,000 ล้านบาท

แม้ตลาดมีปัจจัยบวกจากกระแสข่าวที่ชาวต่างชาติกลับมาซื้อคอนโดมิเนียม ประกอบกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์-การจดจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และการจัดโปรโมชันอย่างหนักของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขาย แต่ในความเป็นจริง กลับพบว่าตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบันการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา

ขณะจุดที่น่ากังวลอีกจุดหนึ่ง พบว่า อสังหาฯ ไทย กำลังอยู่บนความไม่สมดุลระหว่างซัพพลายและดีมานด์ โดยพบกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยสะสมรอขายที่คาอยู่ในระดับสูงกว่า 2 แสนหน่วย มานานแล้วกว่า 6 ปี ซึ่งอาจจะต้องใช้ระยะเวลากว่า 3 ปีในการระบาย (กรณีที่ไม่มีการเปิดที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่ม)

ขณะเดียวกันปัจจุบันสัดส่วนจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 2.4 เท่า ซึ่งสูงข้ึนต่อเนื่อง จากยอดจองซื้อโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงหลังที่ต่ำลง มีหน่วยทยอยเข้ามาสะสมเพิ่มขึ้น

อีกทั้งส่วนหนึ่งยังเป็นผลจากการแข่งขันกับที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายในตลาดเป็นจำนวนมาก และก็ได้รับการตอบรับจากตลาดดีขึ้นเช่นกัน โดยนับว่าเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของการโอนที่อยู่อาศัย ณ ช่วงครึ่งแรกที่ผ่านมา

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่าอาจส่งผลให้เกิดภาพมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในทำเล กทม.-ปริมณฑล ปีนี้อาจหดตัวประมาณ 7.8% ขณะหากปัจจัยต่างๆ นิ่งข้ึน การโอนฯ อาจกลับมาเติบโตเป็นบวกที่ประมาณ 1.2%-4.6% ในปี 2567 ส่งผลให้ผู้ประกอบการคงยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีการเปิดตัวพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุน เช่น ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรอขาย อยู่ที่ประมาณ 50%

นอกจากนี้กลุ่มที่ยังต้องติดตามใกล้ชิดคือ ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งก็มีสัดส่วนรอขายที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาสินค้าในกลุ่มดังกล่าวพร้อมกัน และมีแผนที่จะเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าดังกล่าวมีฐานตลาดที่จำกัด อีกทั้งที่ผ่านมายอดขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้ชะลอลง