แพงกว่าเดิม! ลุมพินี วิสดอมฯ คาดปริมาณอสังหาฯ ปีนี้โต 5-15% คาดราคาขายปรับขึ้น 5-10%

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 จะเติบโต 5-15% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มเติบโต 0-10% ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2566 โดยการคาดการณ์ดังกล่าว LWS ได้มีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการเติบโตของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ใน 3 กรณี คือ

กรณีที่ดีที่สุด (Best Case): เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกเติบโตไม่น้อยกว่า 2.9% และสถานการณ์สงครามในรัสเซียและยูเครนคลี่คลาย ซึ่งจะกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตไม่น้อยกว่า 4.2% และอัตราเงินเฟ้อไม่เกิน 3% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 ประมาณ 118,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 543,000 ล้านบาท หรือเติบโต 15% และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มเติบโตไม่น้อยกว่า 10% เมื่อเทียบกับปี 2565

กรณีปกติ (Base Case): เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกเติบโตประมาณ 2% และสถานการณ์สงครามในรัสเซียและยูเครนยังคงยืดเยื้อแต่ไม่รุนแรง ซึ่งจะกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตไม่น้อยกว่า 3.5% และอัตราเงินเฟ้อไม่เกิน 3% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 ประมาณ 108,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 488,000 ล้านบาท หรือเติบโต 10% และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มเติบโตไม่น้อยกว่า 5% เมื่อเทียบกับปี 2565

และ กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case): เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกเติบโตน้อยกว่า 2% และสถานการณ์สงครามในรัสเซียและยูเครนยืดเยื้อและรุนแรง ทำให้เศรษฐกิจไทยมีอัตราการเติบโตน้อยกว่า 3% และอัตราเงินเฟ้อสูงกว่า 5% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 ประมาณ 105,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 474,000 ล้านบาท หรือเติบโตน้อยกว่า 5% และอัตราการโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2565

ทั้งนี้จากการสำรวจของ LWS พบว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Supply) ในปี 2565 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 394 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 103,340 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 457,605 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 85% และ 71% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2564 โดยการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในปี 2565 ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยคงค้างในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Inventory) เพิ่มขึ้น 1%

อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ในปี 2566 เมื่อเทียบกับปี 2565 จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ซึ่งส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัดๆ ไป รวมถึงการปรับอัตราค่าธรรมเนียมการโอนจาก 0.01% เป็น 1% (จากอัตราปกติที่ 2%) รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 8-10% ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น 5-8% และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลังการเลือกตั้งทั่วไปที่จะมีขึ้นประมาณไตรมาสสองของปี 2566 ล้วนเป็นปัจจัยเสี่ยงที่กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566

นอกจากนี้ยังพบด้วยว่ตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวจีนคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 48-55% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติ และเป็นอันดับหนึ่งเมื่อเทียบกับชาติอื่นๆ ที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีกำลังซื้อสูงทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติเป็นอาคารชุดพักอาศัย ใกล้แนวรถไฟฟ้า และแหล่งชุมชนที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และบ้านพักอาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก และบ้านพักอาศัยระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย ที่ตั้งอยู่ใกล้ย่านธุรกิจ (Central Business District:CBD)