หนี้ครัวเรือนตัวร้าย ฉุดตลาดอสังหาฯ ทรุดดิ่ง ขายไม่ออก สต็อกเหลือล้น คนซื้อบ้านกู้ยาก ยิ่งราคาไม่เกิน 3 ล้านกระทบหนักสุด เมื่อไรจะฟื้น?

หลังจากผ่านพ้นช่วงวิกฤตโควิดกระหน่ำมาพักใหญ่ ดูเหมือนว่าเศรษฐกิจบ้านเราก็จะยังอ่อนแรง ท่ามกลางความคาดหวังว่าพอมีการจัดตั้งรัฐบาลโดยสมบูรณ์แล้ว จะทำให้เศรษฐกิจค่อยๆ ทยอยๆ ดีขึ้น กำลังซื้อจะกลับมาในเร็ววัน ในเมื่อรัฐบาลใหม่เข้ามาบูสเตอร์เศรษฐกิจให้ฟื้นตามนโยบาย “ควิกวิน” ที่เร่งฟื้นอันไหนได้ต้องเร่งทำก่อน

ขณะเดียวกันตลาดอสังหาฯ อีกหนึ่งฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพใหญ่ กำลังประสบปัญหาด้วยอุปสรรคตัวใหญ่ๆ ที่เรียกว่า “หนี้ครัวเรือน” เพราะจากการที่หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ค่าแรงยังสวนทางกับค่าครองชีพ ยิ่งทำให้ประชาชนรัดเข็มขัดในระหว่างที่ต้องแบกหนี้ต่อ รายที่ไปไม่ไหว ต้องทิ้งภาระสินเชื่อแบงก์ กลายเป็นหนี้เสีย จึงทำให้บรรดาแบงก์ต้องหันมาปล่อยสินเชื่อยากขึ้น คนกู้ซื้อบ้านใหม่ก็คงท้อแท้ เพราะยื่นกู้ก็คงจะไม่ผ่านง่ายๆ แถมดอกเบี้ยก็ยังสูง แน่นอนว่าต้องกระทบชิ่งมายังตลาดอสังหาฯ ที่ต้องทนแบกสต็อกบ้าน-คอนโดไว้ เพราะขายไม่ออก

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และเคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย บอกว่าตลาดที่อยู่อาศัย ระดับราคา 2-4 ล้านบาท เป็นฐานใหญ่ที่สุดของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ยังมีปัญหาในเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจากธนาคารค่อนข้างสูง (รีเจกต์เรต) เพราะติดภาระหนี้อื่นๆ

ทั้งนี้ก็สืบเนื่องมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ กังวลเรื่องหนี้ครัวเรือนอย่างมาก โดยเฉพาะคำนิยามที่ว่า “หนี้เรื้อรัง” ทำให้แบงก์ชาติออกมาตรการป้องกันการเกิดหนี้เสีย โดยเฉพาะกลุ่มรายย่อย หนี้ส่วนบุคคล โดยใช้มาตรการอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ (Loan to Value Ratio หรือ LTV) และยังกำชับเรื่องความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อพยายามลดสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีประเทศลง

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีทิศทางทรงตัว และคงไม่ฟื้นกลับมาเหมือนปี 2565 เพราะบ้านแนวราบยังมีสต็อกบางส่วน ค้างอยู่ในระบบต่อเนื่องจากปีก่อน โดยเฉพาะบ้านที่เจาะตลาดระดับบน ส่วนตลาดที่กลับมาดีคือคอนโดมิเนียม ฟื้นตัวในบางทำเล ในกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง มีทิศทางขยายตัวดีอยู่ โดยเฉพาะบ้านแนวราบ ราคา 5–7 ล้านบาท แต่ตลาดล่างที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พบปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านจำนวนมาก เพราะยังมีปัญหาภาระหนี้สะสมต่อเนื่องหลายปีเป็นอุปสรรคใหญ่

ข้อมูลจาก บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) พบว่ากลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือสินเชื่อบ้านที่มีการค้างชำระ 1–3 เดือนในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 มีอัตราเพิ่มขึ้น 37.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

รายงานของ DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 ระบุคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ด้วยว่ายังคงต้องเผชิญปัจจัยท้าทายต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่ควร และจากภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และทำให้ผู้ประกอบการหันไปเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อมากกว่าระดับล่างที่อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจ และเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด แต่ก็คาดว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะเติบโตได้ราวๆ 5–10% จากปีก่อนหน้า

และอีกปัจจัยที่น่าสนใจก็คือเทรนด์ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ นิยมที่จะเช่ามากกว่าซื้อ เพื่อที่จะได้ไม่ต้องการเพิ่มค่าใช้จ่ายจากการซื้อบ้าน คอนโดฯ ที่จะกลายเป็นภาระผูกพันในระยะยาว

ด้านบริษัทศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ขณะนี้มีที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2566 จำนวนเกือบ 200,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 986,000 ล้านบาท หลังเศรษฐกิจฟื้นตัวต่ำกว่าคาด แต่อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลกระทบต่อการขอสินเชื่อใหม่และโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก คาดว่าอาจใช้เวลามากกว่า 3 ปีระบายสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้าง

ล่าสุด 7 สมาคมภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ยื่นหนังสือถึงแบงก์ชาติ โดยขอความสนับสนุนให้ผ่อนผันมาตรการ LTV เช่นเดียวกับปี 2565 ที่การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ให้สามารถขอกู้ได้ 100% เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนและฟื้นกำลังซื้อของประชาชน ให้คนที่อยากมีบ้านกู้ซื้อบ้านได้

ขณะที่นายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายตลาดการเงิน แบงก์ชาติออกมายอมรับว่าขณะนี้กำลังพิจารณาความเหมาะสมมาตรการดังกล่าว เบื้องต้นเห็นว่ามาตรการ LTV ไม่กระทบผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่หากนำมาตรการกลับมาใช้อีกอาจกระทบราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งจะกระทบผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตัวจริง จึงขอเวลาพิจารณาความสมดุลในระบบเศรษฐกิจก่อน

สิ่งสำคัญที่แบงก์ชาติต้องการแก้ไข นั่นก็คือปัญหาหนี้ครัวเรือน ด้วยจำนวนยอดคงค้างหนี้ครัวเรือนไทย ณ ไตรมาส 3 ของปี 2566 อยู่ที่ 16.2 ล้านล้านบาท ขยายตัว 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) คิดเป็น 90.9% ต่อจีดีพี แม้จะมีทิศทางชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ที่น่ากังวลมากที่สุดคือคุณภาพหนี้ครัวเรือนก็มีแนวโน้มด้อยลง จากสัดส่วนหนี้เสีย (NPLs) ในระบบธนาคารพาณิชย์ที่สูงถึง 2.79% หรือเกือบ 1.52 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 3.6% ขณะที่สัดส่วนหนี้ค้างชำระระหว่าง 1–3 เดือน หรือ Stage 2 อยู่ที่ 6.66% หรือ 3.62 แสนล้านบาท

นอกจากหนี้บ้าน ยังมีหนี้จากการเช้าซื้อรถที่เพิ่มขึ้นก่า 1.7 แสนล้านบาทเพิ่มสูงเป็นประวัติการณ์ และยังไม่นับรวมหนี้อื่นๆ อีก จึงไม่น่าแปลกใจว่าทำไมแบงก์ชาติจึงยังไม่ผ่อนมือที่ตึง เพื่อสกัดไม่ให้หนี้ท่วมไปมากกว่านี้

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าภาพรวมอสังหาฯ ปี 2567 ยังมีปัจจัยลบจำนวนมาก บวกกับกำลังซื้อลูกค้าหลักจีนหายไป นโยบายเงินดิจิทัล 10,000 บาทก็ยังลูกผีลูกคนว่าจะปล่อยออกมาได้จริงหรือไม่ รายได้ที่ไม่สอดคล้องกับรายจ่ายของประชาชน ส่งออกก็ยังไม่ดี ท่องเที่ยวก็ยังฟื้นได้ช้า ค่าใช้จ่ายต่อหัวนักท่องเที่ยวลดลง ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังต้องเผชิญภาวะยอดขายลดลง มองว่าปีนี้ ธุรกิจอสังหาฯ น่าจะ “ทรงตัว” หรือ “ติดลบ” เพราะการทำตลาดยากและซับซ้อนมากขึ้น

ในท้ายที่สุดแล้ว ตราบใดที่เศรษฐกิจฐานรากยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและแข็งแกร่ง ความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ก็อาจจะยังไม่กลับมาเป็นปกติ และคาดว่าภาระหนี้ที่สูงจะยังคงเป็นปัจจัยฉุดรั้งเศรษฐกิจต่อไป ไม่ว่าจะธุรกิจไหนๆ ต่างก็ได้รับผลกระทบไปตามๆ กันนั่นแหละหนา…