นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ได้แก่
1. โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคามากขึ้น 51.3%
2. โซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีอัตราการเปลี่ยนราคา 31%
3. โซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว มีอัตราการเปลี่ยนราคา 30.2%
4. โซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคา 26.9%
และ 5. โซนนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคา 24.1%
นายวิชัย กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงราคาดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินอยู่พื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงกว่าเขตชั้นใน เพราะมีแผนพัฒนาโครงการสำคัญในพื้นที่ชานเมืองและจังหวัดในปริมณฑล เช่น โครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน แผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ และโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งสายใหม่และส่วนต่อขยาย
รวมถึงจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่คาดประกาศใช้ปี 2568 จะมีการปรับเปลี่ยนผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน และศักยภาพการพัฒนาในบางพื้นที่ให้รองรับการพัฒนาพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นได้มากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการหลังปี 2556 ทำให้ที่ดินในทำเลดังกล่าวมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่ทำเลใจกลางเมือง แม้ราคาจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัดและมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑล
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินมีแผนพัฒนารถไฟฟ้าในอนาคต มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ประกอบด้วย
1. สายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปูและช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 51.3% โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าระหว่างสายสีเขียวส่วนต่อขยายและสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง ทำให้สะดวกต่อการเดินทาง ผู้ประกอบจึงมีการซื้อที่ดินในทำเลนี้เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
2. สายสีน้ำเงินช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31% โดยเขตบางแคเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
3.สายสีแดงอ่อนช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 25.6% โดยเขตพุทธมณฑล ทวีวัฒนา ตลิ่งชัน บางกรวย เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
4. สายสีม่วงช่วงบางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.4% โดยเขตพระประแดง ทุ่งครุ จอมทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
และ 5. สายสีเทาช่วงวัชรพล-พระราม 9 -ท่าพระ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.3% โดยเขตวังทองหลาง บึงกุ่ม ลาดพร้าว ยานนาวา เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
ทั้งนี้ ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพและปริมณฑลไตรมาส 4 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงเป็นการปรับตัวขึ้นแบบชะลอตัว ดังจะเห็นได้ว่าการปรับเพิ่มขึ้นนั้นเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี (2558-2562) ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า
