ไฟเขียว 5 มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ฟื้นบรรยากาศตลาด แต่ยังต้องรอฟื้นอีกหลายด่าน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีบรรยากาศที่ดีขึ้น แต่การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยังต้องขึ้นอยู่กับองค์ประกอบสำคัญ ทั้งความเชื่อมั่นต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ความพร้อมทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงรูปแบบและทำเลที่ตั้งของสินค้า ขณะเดียวกัน ยังต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อแต่ละราย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าผลจาก 5 มาตรการฯ น่าจะทำให้ในช่วง 9 เดือนที่เหลือของปี 2567 ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีประมาณ 2.79 แสนหน่วย หดตัว 1% เทียบช่วงเดียวกันกับในปีผ่านมา และทำให้ทั้งปี 2567 อาจจะหดตัวประมาณ 1.6% ดีขึ้นเมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ว่าจะหดตัวประมาณ 3.6% หากไม่มีมาตรการดังกล่าว ข้อมูลจาก REIC และการประเมินของศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไทยจะหดตัว 2 ปีติดต่อกัน โดยในปี 2567 นี้ คาดว่าจะมี 3.54 แสนหน่วย ลดลง -1.6% (ติดลบน้อยลงจากคาดการณ์เดิมที่ -3.6%) ในปี 2566 มี 3.67 แสนหน่วย ลดลง -6.6% ขณะที่ในปี 2565 เป็นปีสุดท้ายที่มีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 3.93 แสนหน่วย เพิ่มขึ้น +14.3%

คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและการขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้กับประชาชน และช่วยบรรเทาผลกระทบตลาดที่อยู่อาศัย ทางการได้มีการปรับเกณฑ์การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเหลือร้อยละ 0.01 ซึ่งลดลงจากมาตรการเดิมที่จัดเก็บในอัตราร้อยละ 1.0 (อัตราจัดเก็บปกติอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ของราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์) รวมทั้งขยายเพดานราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ที่อยู่อาศัยจากไม่เกินมูลค่า 3 ล้านบาท เป็นราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสอง โดยเริ่มตั้งแต่วันที่มีการประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567

ผลจากมาตรการดังกล่าว ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า กลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินและที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าวรับประโยชน์สูงสุด เนื่องจากภาระรายจ่ายในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะลดลง ทำให้ผู้ซื้อสามารถน าส่วนที่ประหยัดได้ไปซื้อสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง

ขณะเดียวกัน การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมระดับราคาระหว่าง 3.01-7.00 ล้านบาท ซึ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ระดับกลางถึงบน น่าจะช่วยกระตุ้นให้กลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินให้ตัดสินใจได้เร็วขึ้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า ผลจากมาตรการฯ จะสนับสนุนกลุ่มผู้ประกอบการที่ยังคงมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย รวมถึงใกล้สร้างเสร็จในปีนี้ ให้สามารถระบายสินค้าที่มีอยู่เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการมีกระแสเงินสดหมุนเวียนดีขึ้น และลดภาระต้นทุนของผู้ประกอบการ จากข้อมูลของ AREA ณ สิ้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยรอขายสะสมเฉพาะในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวนกว่า 4 แสนหน่วย (โดยกรุงเทพฯและปริมณฑลคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 58% ของจำนวนเหลือขายทั่วประเทศ) เมื่อพิจารณาระดับราคาที่อยู่อาศัยรอขายสะสมทั่วประเทศ พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 7 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงถึง 92% โดยมากกว่าครึ่ง (55%) เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มที่ทางการได้ขยายมาตรการครอบคลุมเพิ่มเติม คือ ราคาระหว่าง 3.01-7.00 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนราว 37%

โดยกลุ่มที่จะได้ประโยชน์จากมาตรการฯ นอกจากประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ที่มีสัดส่วนรอขายสะสมค่อนข้างสูงแล้ว คงจะเป็นประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด เพราะเป็นกลุ่มที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในระดับราคา 3.01-7.00 ล้านบาทเป็นสัดส่วนที่สูงสำหรับมาตรการอื่นๆ อาทิ มาตรการสินเชื่อโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะช่วยสนับสนุนสินเชื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มาตรการทางภาษีเพื่อสนับสนุนการลงทุน ได้แก่ มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับประชาชนที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน สามารถนำค่าก่อสร้างบ้านมาหักลดหย่อนภาษี โดยค่าก่อสร้างทุก 1 ล้านบาท สามารถใช้หักลดหย่อนภาษีใด้ 1 หมื่นบาท รวมกันไม่เกิน 1 แสนบาท มาตรการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล (ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์) เป็นระยะเวลา 3 ปี สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข การให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยส าหรับผู้มีรายได้น้อย (โครงการบ้าน BOI)

โดยสรุป นอกจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จะช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัย ช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถเข้าถึงสินเชื่อ ยังเป็นเครื่องมือในการทำตลาดกระตุ้นการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายสะสมเป็นจำนวนเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ดี การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยังมีองค์ประกอบที่สำคัญอีกมาก ทั้งความคุ้มค่าของสินค้า รวมถึงความพร้อมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งจะเป็นภาระผูกพันในระยะยาวท่ามกลางสถานการณ์ด้านรายได้และกำลังซื้อในช่วงข้างหน้าที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง