SCB EIC เชื่อภาษีที่ดินจะช่วยลดความเสี่ยงระยะยาว
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC เปิดเผยว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้ จะเน้นจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ ซึ่งภาครัฐได้กำหนดข้อยกเว้นและข้อลดหย่อนให้กับผู้ถือครองที่ดิน เช่น เจ้าของบ้านหลังหลัก ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
.
หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม สามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ ได้ดังนี้ 1) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูง ได้แก่ เจ้าของที่รกร้าง/ผู้เก็งกำไรที่ดิน ซึ่งภาระภาษีอาจมีสูงถึง 16% ของรายได้จากส่วนต่างราคา โดยพิจารณาจากการขยายตัวของราคาที่ดินเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และสถาบันการเงินที่มีอสังหาฯรอการขาย หรือ NPA จำนวนมากและเป็น NPA ที่มีสภาพคล่องต่ำ
.
2) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง ได้แก่ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งภาระภาษีที่ดินฯ รวมกันไม่ถึง 1% ของมูลค่าขายโครงการ หากผู้พัฒนาฯ สามารถขายโครงการได้หมดภายใน 3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้การลดหย่อน แต่ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้นหากมีสต็อกเหลือขายจำนวนมากหลังพัฒนามา 3 ปีและผู้พัฒนาฯ มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูง ทำให้ความสามารถในการรับมือกับผลกระทบต่อภาระภาษีจะมีอยู่ต่ำ รวมถึงเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย พาณิชย์ให้เช่า ผลกระทบจะแตกต่างกันตามอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า โดยอาคารที่มี Yield สูงจะได้รับผลบวกจากภาษีใหม่ที่ประหยัดลงจากภาษีโรงเรือนฯ ขณะที่กลุ่ม Yield ต่ำอาจจะต้องจ่ายภาษีมากขึ้นกว่าเดิม
.
3) กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ-ได้รับผลกระทบต่ำ ได้แก่ เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง ได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ขณะที่บ้านหลังที่สองขึ้นไป ภาระภาษีค่อนข้างต่ำหากเทียบกับฐานะหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร ต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เช่น ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ต้นทุนภาษีคิดเป็นประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการเช่า และประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย
.
ส่วนผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็น คือ 1) ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และ 2) ส่วนต่างของราคาที่ดินที่ศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ในระยะยาวภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกินลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น
